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Erster qualifizierter Mietspiegel für Leipzig – Kritik von Vermietern

Vorab ausprobieren Erster qualifizierter Mietspiegel für Leipzig – Kritik von Vermietern

Ist meine neue Miete fair oder doch überzogen? Dazu soll künftig der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Leipzig Auskunft geben – im Zweifel auch vor Gericht. Hier können Sie schon mal nachrechnen.

Gründerzeitgebäude im Leipziger Norden (Archivfoto)
 

Quelle: LVZ-Archiv

Leipzig. Die Stadt Leipzig steht kurz vor der Veröffentlichung des ersten qualifizierten Mietspiegels. Zusammen mit einem Expertengremium aus Vermieter- und Mieterverbänden, Genossenschaften und Wissenschaftlern wurde im Neuen Rathaus eine Berechnungsgrundlage geschaffen, die künftig als tatsächlicher Richtwert auf dem Wohnungsmarkt gelten soll – und mit der sich auch langwierige juristische Auseinandersetzungen von Mietern und Vermietern verhindern ließen, so Sozialbürgermeister Thomas Fabian (SPD). Denn nach Paragraph 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind solche qualifizierten Mietspiegel im Gegensatz zu „normalen“ Aufstellungen vor Gericht als ortsübliche Vergleiche anerkannt. Bisher hatte Leipzig in regelmäßigen Abständen nur „normale“ veröffentlicht, weil die Situation auf dem Wohnungsmarkt noch vergleichsweise entspannt war. Inzwischen gibt es allerdings kaum noch Leerstand und  Wohnkosten werden als wachsendes Problem angesehen.

Am 17. Mai soll der Stadtrat das 17-seitige Werk beschließen, das danach für zwei Euro gedruckt oder im Netz unter leipzig.de/mietspiegel zu haben sein wird. Ob die Stadträte das Vorhaben aber überhaupt absegnen, ist noch unklar. Denn während Vermieterverbände und die beiden größten Leipziger Wohnungsgenossenschaften Unterstützung signalisiert haben, kommt aus der Immobilienwirtschaft scharfe Kritik. Den Stadträten wurden nicht öffentliche Stellungnahmen der Vermieter übersandt. Einige der Immobilienbesitzer lehnen das neue Regelwerk vor allem ab, weil in diesem die Vergleichsmieten von entsprechender Wohnlage abhängig gemacht werden. Das bedeutet: Je nach Stadtteil oder Straße können für ähnliche Wohnungen auch unterschiedliche Durchschnittsmieten genannt sein.

2729 Datensätze – Einteilung in verschiedene Immobilienlagen

Grundlage für den neuen Leipziger Mietspiegel bildet eine Anwohnerbefragung aus dem Frühjahr 2016. Insgesamt 11.564 Haushalte wurden dazu angeschrieben und zur Teilnahme aufgefordert. Letztlich entstanden dadurch 2.729 Datensätze, die analysiert werden konnten. Erfragt wurden neben der Miethöhe unter anderem Größe und Beschaffenheit der Wohnung sowie ihre Ausstattung. Zudem wurden die von unabhängigen Gutachtern bestimmten Bodenrichtwerte in Leipzig hinzugezogen, um den Wohnungen auch das Attribut „Lage“ hinzufügen zu können – die nach einfach, mittel, gut und sehr gut in vier Kategorien eingeteilt wird. Einfach bedeutet ein Bodenrichtwert bis 130 Euro pro Quadratmeter, mittel bis 280 Euro pro Quadratmeter, gut bis 400 Euro pro Quadratmeter und sehr gut alles darüber.

Anhand der Ergebnisse wurde eine Art Formular entwickelt, mit Hilfe dessen jeder selbst die durchschnittliche Vergleichsmiete sowie eine faire Preisspanne ermitteln kann. Das Formular ist in drei Tabellen aufgegliedert (siehe Link). 

Selbst ausprobieren, Download:

Berechnung der Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2016 (PDF, 77,26 kb)

In der ersten Tabelle wird der Quadratmeterpreis der Wohnung anhand eines vom Baujahr des Gebäudes abhängigen Grundpreises sowie diverser Möglichkeiten zur Ab- oder Aufwertung errechnet. Für eine beispielsweise zwischen 1919 und 1945 gebaute Wohnung im sanierten Mehrfamilienhaus mit gefliester Küche, Bad mit Fenster, Dusche, Handtuchheizung, Parkett, Balkon und Keller kommt so ein Quadratmeterpreis von 5,39 Euro zusammen. Bei Kamin, Bidet, Multimedia-Anschluss im Bad kann es auch noch mehr sein – bei fensterloser Küche, Lage im Erdgeschoss oder an einer stark befahrenen Straße weniger.

Liegt diese Wohnung dann in einer guten Lage, werden es 5,60 Euro – in der Kategorie „einfach“ sind es 5,17 Euro. In der zweiten Tabelle wird aus diesem Quadratmeterpreis eine auf Wohnungsgröße gemünzte Durchschnittsmiete ermittelt und mit Hilfe der dritten Tabelle lässt sich dann noch die faire Preisspanne auf dem Wohnungsmarkt errechnen. Für die Beispielwohnung mit 60 Quadratmetern wären das in guter Lage zwischen 357 und 466 Euro kalt, in einfacher Lage zwischen 332 und 441 Euro ohne Nebenkosten.

Apropos Lage der Wohnung: Aktuell existiert öffentlich eine grobe Karte, die im Mietspiegel abgedruckt wird. Wer seine Lage ganz genau ermitteln möchte, soll die Informationen nach Beschluss des Mietspiegels durch den Stadt unter der Nummer des Bürgertelefons (0314/1230) oder unter leipzig.de/mietspiegel abrufen können.

Von Matthias Puppe

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