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Faires Wohnen in Leipzig: Stadtrat soll über qualifizierten Mietspiegel entscheiden

Kritik aus der Immobilienwirtschaft Faires Wohnen in Leipzig: Stadtrat soll über qualifizierten Mietspiegel entscheiden

Bereits im Frühjahr sollte die Ratsversammlung über die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels für Leipzig abstimmen. Nach Kritik vor allem aus der Immobilienwirtschaft wurde die Entscheidung aber vertagt.

Gründerzeithäuser im Leipziger Waldstraßenviertel. (Archivfoto)
 

Quelle: dpa

Leipzig.  Die Stadt Leipzig wagt den nächsten Anlauf für einen qualifizierten Mietspiegel. Die Übersicht und soll in Zukunft Richtwert für faire Preise auf dem Wohnungsmarkt der Messestadt sein, der nach §558d BGB auch vor Gerichten als Vergleich anerkannt wird. Langwierige juristische Auseinandersetzungen von Vermietern und Bewohnern zur Höhe der Miete könnten damit verhindert werden.

Aus der Immobilienwirtschaft gibt es aber wie schon beim ersten Versuch im Frühjahr weiterhin Kritik. Im Gegensatz zu Leipziger Mieterbund und den Leipziger Wohnungsgenossenschaften LWB und Lipsia lehne die Interessenvertretung „Haus und Grund e.V.“ einen qualifizierten Mietspiegel ab, heißt es aus dem Neuen Rathaus. Der Stadtrat könnte die Berechnungsgrundlage aus dem Dezernat von Sozialbürgermeister Thomas Fabian (SPD) allerdings nun trotzdem beschließen und damit verbindlich werden lassen.

Wohnlage laut des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Leipzig

Wohnlage laut des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Leipzig. Blau: einfache Lage, grün: mittlere, rot: gute, lila: sehr gute.

Quelle: Stadt Leipzig

Vier verschiedene Wohnlagen definiert

Im Gegensatz zu „normalen“ beinhalten qualifizierte Mietspiegel neben Größenangaben auch eine Reihe unabhängiger Wohnungsvariablen – beispielsweise Ausstattung der Räume, Gebäudeart und Lage. Die Kommune greift dabei unter anderem auf die zuletzt 2015 ermittelten Bodenrichtwerte in Leipzig zurück und hat die Messestadt in damit in vier Kategorien eingeteilt: mit einfacher, mittlerer, guter und sehr guter Wohnlage.

Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Kellerraum, gefliester Küchenboden, Jalousien, gepflegte Nachbargebäude, und Straßenbahnanbindung führen ebenso zur Differenzierung des Quadratmeterpreises. Zudem wird beim qualifizierten Mietspiegel auf diffuse Spannweiten der Mieten von maximal bis minimal verzichtet. Stattdessen lässt sich eine klare Vergleichsmiete für jede Wohnung errechnen. Damit soll ein Ausreizen von Einzelmieten bis an obere Spannweiten verhindert werden, heißt es aus dem Neuen Rathaus.

Individuelle Berechnung für jede Wohnung

Grundlage für die Berechnungen sind Daten aus einer Anwohnerbefragung anno 2016 in 11.564 Leipziger Haushalten zu Miethöhe, Größe und Beschaffenheit der Wohnungen. Mit Hilfe des sogenannten Regressionsmodells wurde daraus ein Formular erstellt, das die zusätzlichen Faktoren beinhaltet und mit dem für jede einzelne Wohnung in Leipzig eine Vergleichsmiete errechnet werden kann. Das statistische Verfahren habe sich auch im Vergleich mit anderen bewährt, weil es die höchste Übereinstimmung mit den tatsächlichen Mieten erbringe – in der Fachsprache Anpassungsgüte genannt.

Download: Berechnung der Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2016 (PDF, 77,26 kb)

Die Interessenvertretung der Vermieter lehnt einen qualifizierten Mietspiegel für Leipzig, der sich auch anhand von Bodenrichtwerten errechnet, trotzdem kategorisch ab. Die Koppelung sei zu wenig kleinteilig, heißt es. Stattdessen sollte auf Mietpreisspannen zurückgegriffen werden – von Minimum bis Maximum. Auch die festgelegten vier Lagekategorien sind den Immobilienbesitzern eher ein Dorn im Auge. In Leipziger Spitzenlagen könnten dadurch zu geringe Mieten erzielt werden. Andere Vermieter kritisieren, dass sich in der Messestadt überhaupt noch gar keine echten Wohnlagen herausgebildet hätten und sich die nun errechenbaren Vergleichsmieten von der tatsächlichen Situation zu sehr unterscheiden würden.

Die Stadtverwaltung hat jeweils zu allen Kritikpunkten Stellung bezogen und die Antworten auch den Stadträten zur Verfügung gestellt. Die Ratsversammlung soll am 15. November darüber entscheiden. Eine Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels ist laut Gesetzgebung auch ohne Zustimmung der Interessenvertretungen möglich. Sollte das Thema trotzdem weiter aufgeschoben werden, droht ein vorläufiges Scheitern, müssten die Datengrundlage wohl erst wieder neu erhoben werden. Denn wie es in §558d BGB heißt, ist ein Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.

Von Matthias Puppe

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