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Was Wohneigentümer bei einer Vermietung beachten sollten

ANZEIGE Was Wohneigentümer bei einer Vermietung beachten sollten

Während einige Wohneigentümer ihre Häuser oder Eigentumswohnungen für sich selbst nutzen, entscheiden sich aber auch viele Besitzer dazu, die Immobilie zu vermieten.

Allerdings sind die gesetzlichen Regelungen und Vorgaben zum Thema Mietrecht nicht nur sehr vielschichtig, sondern werden durch neue Gerichtsurteile auch noch ständig aktualisiert. Das sind die wichtigsten Rechte und Pflichten für Vermieter.

Wann und wie man Mietern kündigen darf

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Kündigungsarten: Die ordentliche und die außerordentliche Kündigung.

Ordentlich kündigen

(fristgerecht) können private Vermieter das Mietverhältnis, wenn sie einen Eigenbedarf an die Mietsache stellen. Dieser Eigenbedarf muss im schriftlichen Kündigungsschreiben explizit und nachvollziehbar begründet werden.

Außerordentlich kündigen

(fristlos) darf man als Vermieter nur, wenn sogenannte schwerwiegende Vertragsverletzungen vorliegen. Zu solchen Verstößen gehören:

   •    wiederholte und nachgewiesene Störung des Hausfriedens

   •    vertragswidrige Nutzung der Mietsache

   •    derbe Beleidigungen gegen andere Hausbewohner

   •    Zahlungsverzug

Während bei den meisten Verstößen vor einer außerordentlichen Kündigung schriftlich und mit Setzen einer Frist abgemahnt werden sollte, kann man dem Mieter bei Zahlungsverzug auch ohne Vorwarnung fristlos kündigen.

Weitere Rechte eines Vermieters

Um als Vermieter auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich generell, alle Rechten und Pflichten eindeutig formuliert im Mietvertrag festzuhalten. Eine nützliche Checkliste für alle notwendige Inhalte eines Mietvertrages findet man zum Beispiel auf immobilienscout24.de.

Nach dem Gesetz hat der Mieter das Recht, die Mietsache zu betreten. Im Falle von Wohnungsbränden, Wasserrohrbrüchen oder ähnlichen Gefahrensituationen darf dies auch ohne vorherige Absprache mit dem Mieter geschehen. Bei einem

Betreten der Mietsache

aus anderen Gründen, zum Beispiel einer Besichtigungen mit Nachmietern oder anfallenden Reparaturen, muss der Vermieter sich spätestens zwei Tage vorher mit dem Mieter absprechen. Zusätzlich hat man als Vermieter noch folgende Rechte:

   •    

Recht auf Mieterhöhung

: Nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen und

        mit expliziter Angabe und Erklärung der Gründe möglich.

   •    

Recht auf Umlage der Betriebskosten:

Die Abrechnung ist dem Mieter

        bis spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum vorzulegen, danach

        besteht kein Anspruch auf Nachforderungen mehr.

   •    

Recht, Missbrauch zu untersagen:

Zum Beispiel bei nicht gestatteter

        gewerblicher Nutzung, die Lärmbelästigung oder Kundenverkehr nach sich zieht.

Pflichten des Vermieters

Einer der Hauptursachen für Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermietern und Mietern sind

Instandhaltungen und Reparaturen

. Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, den sie zur Zeit des Vertragsabschlusses hatte. Das heißt, dass auftretende Schäden vom Vermieter zu beheben sind. Von dieser Regelung ausgenommen sind, je nach den Vereinbarungen im Mietvertrag, sogenannte Klein- und Schönheitsreparaturen.

Bei vielen Schäden ist häufig auch entscheidend, ob sie durch normalen Gebrauch, ein Fehlverhalten des Mieters oder durch äußere Umstände verursacht wurden. So könnte ein Schimmelbefall zum Beispiel durch falsches Lüften aber auch durch Baumängel entstanden sein. In diesem speziellen Fall würde die Beweislast beim Vermieter und dem Ausschluss von Baumängeln liegen. Auch die folgende Dinge gehören zu den Pflichten eines Vermieters:

   •    Mietsache zum festgelegten Termin

zur Verfügung stellen

   •    Während der Heizperiode ein

Beheizen der Wohnung

(20 Grad) ermöglichen

   •    

Gestatten von Untervermietung

(bei berechtigtem Interesse des Mieters, zum

        Beispiel einem Auslandsaufenthalt)

   •    

Gestatten des Aufnehmens von Verwandten

(nur ersten Grades, nur sofern

        die Mietsache dadurch nicht überbelegt wird)

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