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Besitzer von DDR-Garagen in Altenburg bekommen Entschädigung

Gerichtsurteil Besitzer von DDR-Garagen in Altenburg bekommen Entschädigung

Durchbruch im Streit um die Entschädigung für DDR-Garagen in Altenburg. Laut Urteil des Landgerichts Gera steht Garagen-Besitzern auf fremden Grund und Boden im Kündigungsfall ein Ausgleich zu. Bedingung: Der Grundstückseigentümer muss die Garage weiter vermieten. Den Richtern zufolge kann die Entschädigung bis zu drei Jahre nach Kündigung verlangt werden.

Wer den Nutzungsvertrag seiner Garage kündigt oder wem dieser gekündigt wird, hat auch in Altenburg Anspruch auf Entschädigung durch den Grundstückseigentümer.

Quelle: Mario Jahn

Altenburg. Der seit Jahren zwischen der Interessengemeinschaft (IG) Altenburger Garageneigentümer und der Stadtverwaltung schwelende Streit um Entschädigungen ist geklärt. Laut einem Urteil des Landgerichts Gera vom 17. Mai dieses Jahres steht Besitzern von zu DDR-Zeiten gebauten Garagen auf fremden Grund und Boden im Kündigungsfall eine Ausgleichszahlung zu. Bedingung: Der Grundstückseigentümer muss die Garage danach weiter vermieten. Den Richtern zufolge besteht dieser Anspruch bis drei Jahre nach Kündigung und kann folglich rückwirkend geltend gemacht werden.

Die Stadtverwaltung hatte solche Anträge stets abgewiesen. Zudem hatte Oberbürgermeister Michael Wolf (SPD) der IG laut ihrem Vorsitzenden Klaus Tetzner in einem Gespräch bedeutet, dass eine Entschädigung nur durch Klage zu bekommen sei. „Der OB weiß natürlich, dass kein Rentner ein solches Verfahren wegen hoher finanzieller Vorleistungen anstrebt“, so Tetzner. Da man aber mit dem Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) kooperiere, habe man das spezielle Beispiel an den Verband übertragen und das Gerichtsverfahren eingeleitet.

In dem Fall hatte eine Frau mehrere Monate nach dem Tod ihres Mannes den mit der Stadt Altenburg, auf deren Grundstück die Garage steht, bestehenden Nutzungsvertrag gekündigt. Damit geht das Bauwerk ins Eigentum der Stadt über, die es – weil es sich um eine Reihengarage in passablem Zustand handelt – weitervermieten will. Deshalb verlangte man eine Entschädigung, die die Stadt aber nicht zahlen wollte. Während das Amtsgericht Altenburg vor etwas mehr als einem Jahr die Forderung wegen vermeintlicher Verjährung zurückgewiesen hatte, hob das Landgericht diese Entscheidung nun auf.

Die Geraer Richter sehen „dem Grunde nach einen Zahlungsanspruch“ nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz, weil „der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist“. „Der Anspruch ist nicht verjährt“, heißt es im Urteil weiter. Laut Landgericht ist nicht – wie vom Amtsgericht auf Grundlage des Mietrechts – eine sechsmonatige Verjährungsfrist anzusetzen, sondern „auch die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß § 195 BGB“. Da man keine Revision zuließ, ist das Urteil nicht anfechtbar.

Zur Höhe des Anspruchs äußerten sich die Richter jedoch nicht und verwiesen die Sache dafür zurück ans Amtsgericht. Allerdings gab das Landgericht bereits eine Orientierung, in dem man die Restnutzungsdauer der Garage auf circa 25 Jahre festlegte und die von der Stadt nun verlangte Jahresmiete von 300 Euro erwähnte. Zieht man nach der bei Immobilienverkäufen üblichen Ertragswertmethode davon die bisherige Jahresmiete von 80 Euro ab und multipliziert das mit der Restnutzdauer, ergibt sich eine maximale Entschädigung von 5500 Euro – für diese eine Garage. Die exakte Höhe muss nun bis 30. November per Schätzgutachten ermittelt werden.

Hintergrund des Konflikts ist der Fakt, dass die Garagen zu DDR-Zeiten von den Eigentümern im Schweiße ihres Angesichts und mit viel Aufwand (Stichwort: Materialknappheit) gebaut wurden. Jedoch geschah das oft auf fremden Boden. Was zu DDR-Zeiten kein Problem war, wurde es nach der Wiedervereinigung. Denn nach bundesdeutschem Recht gehören dem Grundstückseigentümer in der Regel auch die darauf stehenden Bauten. Um solche Fälle zu regeln, wurde das Schuldrechtsanpassungsgesetz erlassen.

Die IG sieht das Urteil als überfällig an. „Ohne Kampf kein Sieg – und wer nicht kämpft hat schon verloren“, sagte IG-Chef Tetzner. „Es ist eine Wiederherstellung des Rechts, das der OB mit seiner Ansicht bestritten hat.“ Er weist jedoch – wie auch der VDGN – darauf hin, dass bei einem Abriss der Garage keine Entschädigung fällig wird. Dann tragen Stadt und Eigentümer die Abbruchkosten jeweils zur Hälfte.

Der VDGN wertet das Geraer Urteil als weitere Bestätigung der einschlägigen Rechtssprechung. „Es ist nicht in Ordnung, wenn eine Stadt so agiert“, sagte Sprecher Hagen Ludwig. „Denn es geht zu Lasten des Steuerzahlers, solche Prozesse zu provozieren.“ Für den Verband interessanter als der Entschädigungsanspruch sei das Urteil aber hinsichtlich der Verjährung, die bisher uneinheitlich gehandhabt wird.

„Die Klarstellung zur Verjährung durch ein Gericht zweiter Instanz ist ein großer Erfolg für den VDGN und seine Mitglieder, da es eine höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Problematik nicht gibt“, erklärte Jurist Ulf Mätzig dazu in der Juli-Ausgabe des Journals „Das Grundstück“. „Das Urteil schafft Rechtssicherheit und gibt vielen Datschen- und Garagennutzern die Möglichkeit, den ihnen zustehenden Entschädigungsanspruch in angemessener Zeit notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.“

Die Stadt Altenburg will sich zu dem Urteil bisher nicht äußern, weil Stadtrechtsdirektor Johannes Graffé derzeit im Urlaub ist. Nach seiner Rückkehr kündigte OB Wolf allerdings eine Stellungnahme an. Die Sache könnte für die Stadt problematisch werden. Schließlich befinden sich von den laut IG 96 Garagenhöfen in Altenburg 64 auf städtischen Grundstücken. Über 1500 Nutzungsverträge mit Garageneigentümern gibt es. Hinzu kommen noch knapp 250 Unterstellmöglichkeiten, die die Stadt selbst vermietet.

Von Thomas Haegeler

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