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Ein nordsächsisches Problem – ungetrennte Hofräume machen Ärger

Kabinettsangelegenheit Ein nordsächsisches Problem – ungetrennte Hofräume machen Ärger

Ungetrennte Hofräume. Das klingt einfacher als es ist. Denn in den ehemals preußischen Gebieten Nordsachsens gibt es sie noch haufenweise und sie werden zum Problem. Denn selbst wenn eigentlich alle einverstanden sind, kriegt man sie nicht verkauft. Hunderte solcher Anteile gibt es im Landkreis.

Die Flurbereinigungsverfahren betreffen nicht nur Landschaft, sondern auch Flächen in den Dörfern selbst.

Quelle: Nico Fliegner

NORDSACHSEN. Eigentlich ist für die Familie aus Wannewitz ja alles klar. Der Nachbar will sein Grundstück gerne loswerden und verkaufen. Der Junior sucht ein Stück Land, auf dem er nach der Scheidung neu anfangen und bauen kann. Und so geht es auch Familien in Mockrehna, Doberschütz, Löbnitz ... Alle sind sich einig. Eigentlich. Wäre da nicht das Erbe Preußens und die Flurneuordnung, das Grundstück ist im juristischen Sinne also kein Grundstück. Denn das Land ist ein sogenannter ungetrennter Hofraum und damit ein Problem.

Kein Vermesser schreitet zur Tat, kein Notar trägt die Sache ein, man bekommt keinen Kredit, kann aber auch gar nicht kaufen. So ein ungetrennter Hofraum ist quasi unantastbar für alle, weil er aus mehreren rechtlich verschiedenen Grundstücken besteht. „In ehemaligen preußischen Gebieten von Nordsachsen gibt es solche ungetrennten Hofräume noch immer, sie sind nur in ihren Außengrenzen vermessen und im Kataster eingetragen“, erklärt der Landtagsabgeordnete Jörg Kiesewetter (CDU) grob den Hintergrund. Er hat sich in den vergangenen Wochen mit etlichen Betroffenen in ganz Nordsachsen getroffen – hat Gespräche mit ihnen geführt. Das Problem ist speziell, aber gar nicht mal so klein, betont der CDU-Abgeordnete: Noch etwa 570 Anteile ungetrennter Hofräume gibt es im gesamten Landkreis. Weil die Grundstücke im Einzelnen nicht vermessen sind, kann man ihre konkrete Lage heute nicht aus einem Grundbuch ersehen.

Eine alte Lösung müsste wieder her

Dabei war mit der 1993 erlassenen sogenannten Hofraumverordnung mal eine Lösung geschaffen und wurden diese Anteile grundbuchmäßig behandelt. Die Verordnung ist aber Ende 2015 außer Kraft getreten. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass zu diesem Zeitpunkt diese Räume nicht mehr existieren würden. Ein Irrtum, der erst jetzt in den Ministerien Stück für Stück bekannt wird und die neuen Bundesländer betrifft. Die ungetrennten Hofräume werden mit dem Außerkrafttreten der Verordnung wieder nicht mehr als Grundstücke im Rechtssinne gesehen, gelten nicht im Sinne der Grundbuchordnung und können so weder veräußert noch beliehen werden, sie sind einfach nicht verkehrsfähig. Man hat also ein Grundstück, kann aber nicht viel mehr damit anfangen. Ein rechtshistorisches Phänomen wird so zum Ärgernis.

Rechtshistorisches Phänomen

Die Anteile an ungetrennten Hofräumen existieren noch in den früheren preußischen Gebieten der neuen Bundesländer. Darunter versteht man im Kern Grund­stücke, bei denen zwar die Außengrenzen, aber nicht die einzelnen Grundstücksflächen innerhalb des Hofraumes vermessen worden sind. Gemäß Kataster sind diese Flächen nicht erfasst.

Dieses Phänomen ist eine Folge der preußischen Grund­steuer­reform von 1861. Die für die geplante Besteuerung in einigen Gegenden nötige Vermessung der Grundstücke konnte damals nicht so schnell wie gedacht durch­geführt werden. Man verzichtete und reichte als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung das damalige Gebäudesteuerbuch aus. Nun stehen die Besitzer oft vor dem Problem, dass das Ge­bäu­de­steu­er­buch nicht mehr vorhanden ist, so dass not­wendi­ge Angaben fehlen. Danach kann Grundbesitz, der im Grundbuch nur als Anteil am ungetrennten Hofraum mit Angabe der Flur- und Haus­num­mer eingetragen ist, kein Grundstück im Sinne des BGB sein. Aus dem ungeteilten Hofraum wird erst dann ein Grund­stück, wenn die preußische Bezeichnung des Grund­be­sitzes mit dessen alter Gebäudesteuerrollennummer ins Grundbuch eingetragen ist. Ohne Gebäudesteuerbuch also kein Grundstück, das verkauft oder belastet werden kann.

Die ungetrennten Hofräume werden, so erläutert Jörg Kiesewetter, zwar auch in den Flurbereinigungsverfahren bearbeitet. Damit werden die betroffenen Grundstücke katastermäßig erfasst. Die Verfahren sind aber noch nicht abgeschlossen, mit einem Ende ist nicht vor 2020 zu rechnen. Solange die ländliche Neuordnung nicht abgeschlossen ist, fehlt die Grundbuchfähigkeit weiter. Bis zum kompletten Abschluss müssten sich jene gedulden, die veräußern oder kaufen wollen. Eine unbefriedigende Situation. Darüber hinaus gibt es noch in Einzelfällen Anteile an ungetrennten Hofräumen, bei denen Widerspruchs- und Klageverfahren im Rahmen von Bodensonderungsverfahren noch nicht abgeschlossen sind. „Es muss zwischenzeitlich schon jetzt formale Grundbuchfähigkeit hergestellt werden“, so Jörg Kiesewetter. Er plädiert für eine Sonderregelung, die der bisherigen Hofraumverordnung entspricht, hat sich beim Sächsischen Staatsministerium der Justiz stark gemacht.

Politik will sich kümmern

In ein paar Tagen soll das Thema der ungetrennten Hofräume im Rechtsausschuss des Bundesrates behandelt werden. Von da aus könnte es weiter in Richtung eines Verordnungserlasses gehen. Ob und wann der Bundesjustizminister unterschreibt, ist allerdings offen. Für den entsprechenden politischen Druck will man seitens der CDU aber gerne sorgen.

Von Christine Jacob

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