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Sanierungsgebiet Bad Lausick: Gutachterin erläutert intern ihre Analyse

Sanierungsgebiet Bad Lausick: Gutachterin erläutert intern ihre Analyse

Anfangswert, Endwert, Wertsteigerung, Stichtag, Sanierungsvermerk: Die Vorgänge in einem Sanierungsgebiet wie dem der Bad Lausicker Innenstadt rechtlich sauber zu beschreiben, braucht es ein Fach-Vokabular.

Bad Lausick. Mit dem und mit den Zahlen, die dahinter stehen, befasst sich der Technische Ausschuss am Donnerstag in nicht öffentlicher Runde. Dann geht es um jenes Gutachten, aus dem die Ausgleichsbeiträge resultieren, die Grundstückseigentümer im Zentrum demnächst zahlen sollen.

An die 16 Hektar groß ist das Sanierungsgebiet der Bad Lausicker Innenstadt, eingangs der neunziger Jahre ausgewiesen. Mehrere Hundert Eigentümer müssen mit dem Auslaufen des Stadtsanierungsprogramms bald Ausgleichsbeiträge zahlen. Beiträge, die die Wertsteigerung aufgrund der anderthalb Jahrzehnte währenden Sanierungsbemühungen abbilden sollen. Der Gutachterausschuss des Landkreises Leipzig hat in den zurückliegenden Wochen zur Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet „Stadtzentrum" Bad Lausick ein Gutachten erstellt, in dem die Zustandsmerkmale vor und nach der Sanierung gegenübergestellt werden. Das Gutachten wird durch ein ehrenamtliches Mitglied des Gutachterausschusses am Donnerstag dem Technischen Ausschuss und dem Sanierungsträger DSK erläutern. Es ist Grundlage für die Beitragserhebung, über deren Modalitäten dann der Stadtrat entscheiden muss. Bauamtsleiter Wolfgang Günther geht davon aus, dass man sich auf dieser Ausschusssitzung über die weitere Verfahrensweise verständigt.

„Der ermittelte Endwert eines Quartiers ist ein besonderer Bodenrichtwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt", sagt Ingeborg Mann. Sie leitet die Geschäftsstelle des Gutachter-Ausschusses im Landkreis Leipzig. In den meisten Fällen ergäben sich Wertsteigerungen, für die die Kommune Ausgleichsbeträge von den Grundstückseigentümern des Gebietes erhebe. Über konkrete Gutachten wie das aktuelle Bad Lausicker, das in der Kurstadt noch intern behandelt wird, spricht Mann nicht. Wohl aber über das Grundsätzliche, auf dem ein solches Gutachten zu einem Sanierungsgebiet beruht. „Ganz wichtig ist, dass der Urzustand vor der Sanierung dokumentiert wird, in Bildern und Text", sagt sie.

Zuständig für die Ermittlung dieses Anfangswertes ist der Gutachter-Ausschuss, beauftragt durch die Kommune und den Sanierungsträger. Das Sanierungsgebiet wird dabei in Zonen oder Quartiere zerlegt - in Bad Lausick sind es 14 an der Zahl -, die eine Bewertung hinsichtlich Gebietscharakter, Verkehrsanbindung, Zustand von Wasserleitungen und Abwasserkanälen, baulichen Mängeln, störenden Einflüssen und anderem erfahren. „Der Zustand der Gebäude gehört dazu, doch der entscheidende Punkt ist die Infrastruktur, die Erschließung der Grundstücke", erklärt Ingeborg Mann. Dabei würden ähnlich strukturierte Stadtbereiche außerhalb des Sanierungsgebietes vergleichend betrachtet.

Alle Grundstücke in einem Sanierungsgebiet erhalten einen besonderen Vermerk im Grundbuch. Das ist aber nicht Sache des Gutachter-Ausschusses, sondern der Kommune. In Bad Lausick habe sich seinerzeit das Grundbuchamt des Landkreises um diesen Vermerk gekümmert, sagt Bauamtsleiter Wolfgang Günther: „Wir haben das Amt damals über den Geltungsbereich des Sanierungsgebietes informiert, und das ist dann an die Eigentümer herangetreten."

Mit  dem aktuellen Gutachten, dem, wie Geschäftsstellen-Leiterin Mann betont, eine aufwendige Vor-Ort-Recherche vorausging, liegen nun die Endwerte vor. Sie sollen den Effekt der gesamten Stadtsanierung symbolisieren: In welchem Umfang wurden die Sanierungsziele umgesetzt? Wie hat sich die Stadt insgesamt entwickelt? „Dabei betrachten wir auch die konjunkturelle Entwicklung", sagt Ingeborg Mann. Ihr Ausschuss nutzt dabei zwei Methoden, das Niedersachsen-Verfahren und das Zielbaum-Verfahren, „beide sind von Gerichten anerkannt". Alle 14 Bad Lausicker Quartiere würden im Gutachten detailliert betrachtet, die Veränderungen abgewogen und ein Quadratmeter-Preis genannt, so Mann. Aus der Differenz zwischen Anfangswert und Endwert ergäbe sich besagter Ausgleichsbeitrag.

Ekkehard Schulreich

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