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Sachverständiger warnt Colditzer Grundeigentümer vor Zahlungen

Zahlung gerechtfertigt? Sachverständiger warnt Colditzer Grundeigentümer vor Zahlungen

Von der Unterzeichnung freiwilliger Ablösevereinbarungen im Colditzer Sanierungsgebiet rät Harald Zorn die betroffenen Grundstückseigentümer ab. Nach Meinung des Fachmanns, der Anfang der 1990er-Jahre Sanierungsbeauftragter der Kommune war, sollte auf das Eintreiben von Beträgen komplett verzichtet werden. Dafür nennt er eine Reihe von Gründen.

Der Colditzer Marktplatz mitten im Sanierungsgebiet. Weil sich der Wert der Grundstücke steigerte, fordert die Stadt von den Eigentümern Ausgleichsbeträge.

Quelle: Thomas Kube

Colditz. Von der Unterzeichnung freiwilliger Ablösevereinbarungen im Colditzer Sanierungsgebiet rät Harald Zorn die betroffenen Grundstückseigentümer ab. Nach Meinung des Fachmanns, der Anfang der 1990er-Jahre Sanierungsbeauftragter der Kommune war, sollte auf das Eintreiben von Beträgen komplett verzichtet werden. Dafür nennt er eine Reihe von Gründen.

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen hat er, wie er darstellt, bereits im Mai vergangenen Jahres mit Bürgermeister Matthias Schmiedel (parteilos) Kontakt aufgenommen. „Er sagte mir, dass das Sanierungsgebiet nun abgerechnet wird und die Ausgleichsbeträge in festen Tüten sind“, erklärt Zorn. „Der Gutachterausschuss des Landkreises habe sie mit einer Kommission und Unterstützung der Universität Dresden errechnet. Pro Grundstückseigentümer müssten im Schnitt ein paar Hundert Euro gezahlt werden. Da ging bei mir die rote Lampe an.“

Unmöglich den Wert zu ermitteln

Die errechneten Beträge, die Colditzer für die Wertsteigerung ihrer Grundstücke in den vergangenen Jahrzehnten zahlen sollen, beginnen laut Zorn ab 55 Cent pro Quadratmeter. „Das liegt unter der Nachweisgrenze; es ist unmöglich, so einen Wert zu ermitteln“, meint er. „Wenn nachgewiesen wird, dass der Bodenwert und die Wertsteigerung gering sind, dann tritt die Bagatellklausel in Kraft.“

In Colditz gehe es um rund 300 Eigentümer. Deutschlandweit würden im Schnitt 2000 Euro als Verwaltungsaufwand pro Eigentümer gerechnet, das mache in der Stadt also 600 000 Euro. Im Gegenzug, so Zorn, habe die Stadtverwaltung verkündet, sie rechne mit lediglich 100 000 Euro an Ausgleichsbeträgen. Das heiße, die Ausgaben würden eine halbe Million Euro über den Einnahmen liegen. „Das ist unwirtschaftlich und macht keinen Sinn“, konstatiert Harald Zorn. „Deshalb muss die Bagatellklausel angewendet werden, die es gestattet, in solchen Situationen keine Ausgleichsbeträge zu fordern.“ Der Colditzer Stadtrat solle sich dafür entscheiden und sich das gutachterlich bestätigen lassen.

Zorn hat sich, wie er sagt, die Liste der Beträge besorgt, die in Colditz fällig werden. „Sie weist prozentuale Bodenwertsteigerungen mit drei Stellen hinterm Komma auf“, kritisiert er und mutmaßt: „So etwas kann nur am Computer ausgerechnet worden sein. Das ist aber verboten, jedes Grundstück muss individuell berechnet werden.“ Auch das für ihn ein Grund, die Zahlung zu verweigern.

„Die Leute sollen abwarten“

Ralf Gorny, der im Sanierungsgebiet ein Grundstück besitzt, übergab Zorn die Vereinbarung zur freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrags, die er von der Stadt erhalten hatte. Zorn beanstandet das Papier in mehrerlei Hinsicht. Es würden einige Daten fehlen, die redaktionell in des Schreiben gehören. „Zum Beispiel findet sich nicht der Passus, dass jemand Anspruch auf ein Tilgungsdarlehen hat, wenn er die Ablöse nicht sofort bezahlen kann. Außerdem wird unterstellt, dass es Erörterungsgespräche mit den Eigentümern gab, zumindest in diesem Fall ist das aber nicht geschehen“, so Zorn.

Er rät deshalb, nichts zu zahlen. „Die Leute sollten abwarten, bis die Sanierungssatzung aufgehoben wird. Dann kommen die offiziellen Bescheide, gegen die Widerspruch eingelegt werden sollte“, sagt er. Wer bereits freiwillig Vereinbarungen abgeschlossen hat, könne allerdings nichts mehr tun. Ralf Gorny hält sich an den Tipp. „Von mir gibt’s jetzt kein Geld“, sagt er.

Bürgermeister Schmiedel sieht das gelassen. „Es ist jedermanns Recht zu warten, bis der Bescheid in zwei Jahren kommt und dann Widerspruch einzulegen“, sagt er. Das Risiko würden aber die Betreffenden selbst tragen. Auch könnten sie dann nicht mehr die 20-prozentigen Nachlässe erhalten, die sie bei einer freiwilligen Ablöse bis Ende April bekommen. Er, Schmiedel, gehe davon aus, dass der Gutachterausschuss des Landkreises aus fähigen Leuten besteht, die nach dem Gesetz handeln.

Zahlenwerk hat kein Bezug zur Wirklichkeit

Für Bauamtsleiterin Angela Rößner hat Zorns Zahlenwerk keinen Bezug zur Wirklichkeit. „Das Gutachten des Gutachterausschusses ist für uns kostenfrei. Und eine Ingenieurstunde kostet 50 Euro. Wenn wir auf Kosten von 2000 Euro pro Eigentümer kommen würden, müsste an jeder einzelnen Vereinbarung 40 Stunden, also eine ganze Woche, gearbeitet werden“, rechnet sie vor. „Das ist unrealistisch.“

Prinzipiell dienen nach ihren Worten städtebauliche Maßnahmen dem Wohl der Allgemeinheit. Laut Gesetz habe jeder Eigentümer im Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Zwar könne die Gemeinde vom Einziehen des Geldes absehen, wenn gutachterlich nur eine geringe Bodenwerterhöhung ermittelt wurde und der Verwaltungsaufwand in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Aber dies, so Rößner, „steht nach umfangreicher Prüfung sowie in Ausübung unseres pflichtgemäßen Ermessens in der derzeitigen Phase des Verfahrens nicht zur Disposition.“

Bisher haben nach Rößners Worten rund 70 Prozent der Grundeigentümer im Sanierungsgebiet ihre Beträge freiwillig bezahlt und damit den Rabatt in Anspruch genommen. Dies ist laut Stadtratsbeschluss bis zum 30. April möglich.

Zur Person

Harald Zorn, 69, ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen einschließlich der Abrechnung von städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Er wohnt im oberbayrischen Schlehdorf und ist nach eigenen Angaben selbstständig in mehreren Bundesländern tätig. In Colditz hat er von 1990 bis 1993 maßgeblich die Installierung des Sanierungsgebiets vorangetrieben.

Von Frank Pfeifer

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