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Lokales Diese vier Gebiete sollen in Leipzig Milieuschutz bekommen
Leipzig Lokales Diese vier Gebiete sollen in Leipzig Milieuschutz bekommen
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07:13 02.10.2018
Für weite Teile von Lindenau – hier zu sehen ist der Lindenauer Markt – will die Leipziger Stadtverwaltung im nächsten Jahr Milieuschutzsatzungen in Kraft setzen. Vorausgesetzt: Der Stadtrat stimmt dem Projekt im Oktober mehrheitlich zu. Quelle: Kempner
Leipzig

Um Mieter besser zu schützen, will die Leipziger Stadtverwaltung vier große Gebiete mit Milieuschutzsatzungen überziehen. Hausbesitzer bräuchten dort in Zukunft besondere Genehmigungen, wenn sie Sanierungen oder Modernisierungen planen. Die Genehmigungen würden nur erteilt, wenn der Ausstattungsgrad der Wohnungen nach den Arbeiten nicht höher liegt als der durchschnittlich vorhandene Wohnkomfort in dem Gebiet. Luxussanierungen, die hohe Mieten nach sich ziehen, sollen so verhindert werden.

Doppelwaschbecken auf der Verbotsliste

Auf der Verbotsliste stünden zum Beispiel: Grundrissänderungen, große Balkone, Kamin, Fußbodenheizung, Gäste-WC, getrennte Wanne und Dusche, Doppelwaschbecken, Videosprechanlage.

Erfahrungen aus Hamburg oder Berlin

Ähnliche Satzungen gibt es schon in vielen Großstädten. Das Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (ASW) hat in Berlin, Hamburg, Frankfurt/Main, München und Münster nachgefragt, welche Effekte in den dortigen Schutzzonen spürbar sind. Die Antworten fasste das Amt jetzt in einer Vorlage für den Leipziger Stadtrat zusammen. Fazit: Es sei die einzige Möglichkeit aus dem Baugesetzbuch, um „etwas gegen übermäßige Aufwertung zu tun“. Die Verdrängung angestammter Einwohner aus einem Viertel könne damit erschwert, jedoch nicht zu 100 Prozent verhindert werden. Etwa in Berlin würden Genehmigungsfälle oft „sehr restriktiv gelöst“ – also vom Schreibtisch aus abgelehnt. Indes verwende Hamburg viel Zeit und Personal darauf, mit den Antragstellern über preistreibende Elemente eines Vorhabens zu verhandeln. Dort seien Versagungen eher die Ausnahme.

Vorkaufsrechte für die Kommune

Wenn das zuständige Bundesland entsprechende Regelungen erlässt, kann in den Satzungsgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für fünf Jahre untersagt werden. In Sachsen fehle eine solche Verordnung aber noch. Interessanter ist sicher eine weitere Option, laut der die Kommunen in den Satzungsgebieten ein Vorkaufsrecht nutzen können. Damit ließe sich der Boom beim spekulativen Immobilienhandel zumindest etwas bremsen.

Relevanz für 49 Statistikbezirke

In einer ersten Grobuntersuchung hat das ASW alle 310 statistischen Bezirke in Leipzig darauf untersucht, ob eine erhöhte Verdrängungsgefahr droht. Viertel, in denen die Wohnungsgenossenschaften oder der kommunale Großvermieter LWB über große Bestände verfügen, schieden aus. Für 30 Bezirke, in denen Altbauten aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg dominieren, sei aber ein Handeln dringend geboten (in der Karte oben rot), lautete das Ergebnis. Für weitere 19 Bezirke hätten die Schutzsatzungen lediglich eine „mittlere Relevanz“ (in der Karte gelb).

Vier Satzungsgebiete geplant

Konkret gerieten in den Fokus der Fachleute die folgenden Gebiete: Waldstraßenviertel (nur „mittlere Relevanz“), jeweils Teile vom Zentrum-West, Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Reudnitz-Thonberg, Stötteritz, Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Alt- und Neu-Lindenau, Leutzsch, Gohlis-Süd und Eutritzsch. Das Baudezernat möchte diese Bereiche gern zu vier Satzungsgebieten zusammenschnüren: Zentrum-West bis Zentrum-Nordwest; von Stötteritz über Volkmarsdorf bis Anger-Crottendorf; von Kleinzschocher über Plagwitz/Lindenau bis Leutzsch; Eutritzsch bis Gohlis-Süd.

Detailuntersuchungen bis Februar

Wenn der Stadtrat in seiner Oktober-Sitzung zustimmt, folgen bis Februar 2019 Detailunter­suchungen. Bei ihnen soll auch – durch Befragungen der Bürger – geklärt werden, welcher Ausstattungsstandard in dem Gebiet zeitgemäß ist.

Zielkonflikt mit Energieeinsparung

Offen bleibt derzeit unter anderem, woher die Kommune Geld zum Ausüben von Vorkaufsrechten nehmen soll. Zudem bereitet den Fachleuten Kopfzerbrechen, wie die immer strengeren Gesetzesvorschriften am Bau (etwa zur Energieeinsparung) in Einklang gebracht werden können mit dem Ziel, Sanierungen auf ein notwendiges Maß zu beschränken.

Stadt verwendet anderen Begriff

Übrigens spricht die Verwaltung bei dem Vorhaben nicht von Milieuschutz, obwohl sie sich auf den dafür gebräuchlichen Paragrafen 172 Absatz 2 im Baugesetzbuch beruft. Sie nennt das Kind „soziale Erhaltungssatzung“. Begründung: Es gehe nicht um den Schutz eines Milieus bestimmter Gruppen, sondern um alle Mieter in dem Gebiet.

Angebotsmiete bei etwa 6,50 Euro

Bei einem Vergleich mit aktuellen Wohnungsmarktreports für Leipzig fällt auf, dass die vier Milieuschutz-Bereiche einen Puffer zwischen den besonders teueren Lagen und den noch recht preisgünstigen Gegenden bilden würden (siehe Grafik). Sie gehören meist nicht zu den schon durchsanierten Ortsteilen, wo die durchschnittliche Angebotskaltmiete für freie Wohnungen inzwischen mehr als 6,75 Euro pro Quadratmeter beträgt. Vielmehr liegen sie unmittelbar daneben – in Gebieten mit eher durchschnittlicher Angebotskaltmiete (6,25 bis 6,75 Euro).

Puffer um die teuersten Wohnlagen

Laut einer neuen Untersuchung des Immobilienvermittlers BNP Paribas Real Estate stiegen die Angebotsmieten in genau diesen, mittleren Lagen seit dem Jahr 2010 am stärksten an – nämlich um 18,6 Prozent (ohne Neubauten). „Das Wachstum der Stadt ist an vielen Stellen zu spüren. Es rücken Stadtteile in den Fokus der Wohnungsnachfrage, die vor einigen Jahren noch nicht angesagt waren“, schreiben die BNP-Analysten in dem dazugehörigen Report. „Miet- und Preisentwicklungen sorgen für eine Verlagerung der Bevölkerung innerhalb der Stadtgrenzen.“ Dabei betrage die Spanne bei den Angebotskaltmieten zwischen den günstigsten Vierteln (Grünau mit 5,50 Euro) und den teuersten (Zentrum-Süd sowie Zentrum-Südost mit 8,40 Euro) weniger als drei Euro.

Zuzug erfolgt oft zentrumsnah

„Zuziehende von außerhalb, die höhere Mieten gewohnt sind und überwiegend zentrale oder hippe Lagen ansteuern, sind jedoch oft bereit, mehr als das herkömmliche Leipziger Mietniveau zu zahlen“, so die Analysten.

Von Jens Rometsch

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