Sechs Gründe, warum Eigenheime in Leipzig so teuer sind

Um 62.500 Euro haben sich Einfamilienhäuser in Leipzig im vergangenen Jahr verteuert – so stark wie noch nie! 2020 wurden im Durchschnitt 365.700 Euro für Eigenheime und Reihenhäuser jeden Alters bezahlt. Dabei lag der Preis im Jahr 2012 erst bei etwa 160 .000 Euro. Wer damals gebaut oder gekauft hat, könnte heute für dieselbe Immobilie also rund 200.000 Euro mehr bekommen. Doch wo liegen die Ursachen für den Wahnsinnsanstieg? Und wie lange geht das noch so weiter? Die LVZ hat darüber mit einer Finanzexpertin, Maklern und Stadtplanern gesprochen. Und sechs wichtige Gründe herausgefiltert. Warum Eigenheime in Leipzig so teuer sind: Grund 1 – Psychologie: Wie die Lage derzeit ist, illustrierte Peter Zamarski mit einer Anekdote. Als der Chef von Dima Immobilien kürzlich ein Einfamilienhaus zum Weiterverkauf anbot, musste er das Objekt nach 60 Minuten wieder von der Internetseite des bekannten Maklerhauses herunternehmen. Grund: Es hatten sich in der einen Stunde 40 Kaufinteressenten gemeldet. Die Telefone standen nicht mehr still. Daraus zu lernen ist: Wer ein Häuschen in Leipzig preiswert verkaufen will, kann sich vor Interessenten kaum retten. Und die Interessenten, die zwangsläufig meist zu spät kommen, stehen ebenfalls unter psychologischem Druck. Fachberichte und Medien schreiben ständig, dass die Preise in Leipzig „explodieren“. Das lesen auch die Verkäufer – egal ob sie Eheleute nach einer Trennung, Erben nach einem Todesfall oder Bauträger-Firmen mit neuen Projekten sind. Sie fragen sich: „Wenn alle erhöhen, warum ich nicht auch?“ Der Immobilienmarkt funktioniert nach dem Herden-Prinzip. Steigen die Preise irgendwo, laufen viele andere hinterher. Gründe für teure Eigenheime in Leipzig: 2 – Angst der Mieter: Leipzig hat in zwei wichtigen Punkten eine Ausnahmestellung. Mit 86 Prozent gehört die Stadt zu den Metropolen mit den höchsten Mieterquoten in Europa. Außerdem erlebt seit Jahren kaum eine andere Kommune (prozentual betrachtet) so starke Zuzüge, was laut offiziellen Prognosen auch in Zukunft so bleiben wird. In der Folge sinken die Wohnungsleerstände, es entstehen viele teure Neubauten. Die Mieten steigen seit einigen Jahren so stark, dass viele Familien versuchen, dem „Mietenwahnsinn“ zu entgehen und sich durch Wohneigentum abzusichern. Dabei wird aber oft übersehen, dass die Angebotsmieten für freie Wohnungen in Leipzig 1995 genauso hoch wie heute lagen. In den letzten zehn Jahren stiegen die Kaltmieten um 43 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 100 Prozent, für ein freistehendes Eigenheim (nach 1990 erbaut) von 235.000 auf 564.400 Euro – also um 140 Prozent. Warum kosten Eigenheime in Leipzig so viel? Grund 3 – Zu kleines Angebot: Theoretisch müsste es in Leipzig allein bei größeren Bauvorhaben (ab 20 Eigenheime) etwa 1300 freie Grundstücke geben – davon die Hälfte in der Parkstadt Plaußig-Portitz. In dieser Größenordnung hat die Stadt den Bau von Einfamilienhäusern jedenfalls durch rechtskräftige Bebauungspläne ermöglicht, teilte das Rathaus auf LVZ-Anfrage mit. Weitere Verfahren für 830 Parzellen liefen schon oder seien in Vorbereitung. In der Praxis kommt davon aber nur ein Bruchteil an. Offenbar zögern manche privaten Flächeneigentümer auch mit der Vermarktung – in dem Wissen, dass die Baulandpreise in Leipzig jedes Jahr um 15 bis 20 Prozent steigen. Hauptgrund für das viel zu kleine Angebot dürfte aber die Klärung konkreter Probleme sein, um ausufernde Vorschriften für neue Baugebiete zu erfüllen. Das Stadtplanungsamt bittet seit Jahren um Verständnis dafür, dass andere Vorhaben Vorrang haben – wie der Bau von Kitas, Schulen, neuen Firmen und riesigen Wohnvierteln auf früheren Bahnflächen. Die Zahl der Mitarbeiter reiche oftmals nicht mehr für die eher kleinen Eigenheim-Gebiete. Warum Eigenheime so teuer sind: Grund 4 – Niedrige Zinsen: Baukredite gibt es aktuell für unter 1 Prozent Zinsen. Sandra Schwabe, Leiterin der Leipziger Niederlassung des Baufinanzierers Interhyp, erklärte vor wenigen Monaten im LVZ-Interview, dass mit den Kaufpreisen auch die Darlehenshöhen enorm gestiegen sind. „Es ist aber so, dass für das heute höhere Darlehen wegen der niedrigen Zinsen eine sogar leicht geringere Darlehensrate fällig wird als vor zehn Jahren. Da lag die Monatsrate in Leipzig im Durchschnitt bei rund 810 Euro. Und das, obwohl die Menschen heute oft eine etwas höhere Tilgungsrate wählen und so schneller schuldenfrei sind.“ Ergo: Die bau- oder kaufwilligen Familien können heute mit einer etwa gleich großen monatlichen Kreditrate viel höhere Kaufpreise finanzieren. Deshalb akzeptieren sie hohe Summen eher. Aber Achtung: Die Zinsen könnten wieder steigen. Man sollte den aktuellen Satz daher möglichst lange festschreiben. Teure Eigenheime in Leipzig: Grund 5 – Keine Sparalternativen: Mit den Niedrig-Zinsen eng zusammen hängt eine weiterer Gedanke, den Stefan Naether von der Leipziger Niederlassung bei Dahler&Company ins Spiel brachte. „Es ist eine schwierige Zeit“, sagte er. Durch Corona seien viele Menschen verunsichert, suchten nach einer festen Burg für ihre Familie. Wer für die Kinder dabei zugleich etwas Vermögen aufbauen will, komme an Immobilien kaum noch vorbei. Ein Sparbuch bringe nichts mehr, Aktienkäufe seien für die meisten Familien ebenfalls keine Alternative. Auch wenn viele zu Recht fragten, wohin mit meinem mühevoll erarbeiteten Geld, solle man sich vom Immobilienhype nicht verrückt machen lassen und um jeden Preis kaufen, riet Naether. „Unlängst stand ein nicht mal besonders großes Reihenhaus in Gohlis für 980.000 Euro im Netz.“ Das habe mit dem in Leipzig angemessenen Preisniveau kaum noch was zu tun. Teures Bauland in Leipzig: Grund 6 – Steigende Baukosten: Der deutsche Baupreisindex (für Material und Handwerker) ist in den letzten zehn Jahren um 26 Prozent geklettert. Die Grundstückspreise für freie Flächen in Leipziger Eigenheimsiedlungen stiegen im gleichen Zeitraum von 100 auf 292 Euro pro Quadratmeter. Einen erheblichen Teil der Kostenzunahme verursachen jedoch auch die ausufernden Vorschriften bei neuen Baugebieten. Wie berichtet, dauert allein die Planung des Regenwasser-Managements in Leipzig oftmals Jahre, weil vorhandene Kanäle an der Belastungsgrenze arbeiten. Deshalb müssen teure, dezentrale Versickerungslösungen her, die letztlich die Baufamilien bezahlen. Gleiches gilt für die steigenden Planungskosten. Weil es kaum noch innerstädtisch freie Flächen gibt, die sich nach Paragraf 34 Baugesetzbuch zügig umsetzen ließen, führt die Kommune immer öfter aufwendige Bebauungsplanverfahren durch – mit zahlreichen Gutachten vom Lärm- bis zum Artenschutz. In Summe dauert das mindestens zwei Jahre. Zukunft: Sämtliche Makler waren der Ansicht, dass die Preise für Eigenheime zumindest kurzfristig weiter anziehen werden. Dafür spreche schon, dass Leipzig unter den zehn größten Städten Deutschlands noch immer die günstigsten Immobilienpreise hat. Eine Beruhigung dürfte frühestens eintreten, wenn die Corona-Pandemie abgeklungen ist oder die Zinsen wieder anziehen oder die Kommune deutlich mehr Bauland aktiviert. Von Jens Rometsch