Serie für Eigenheimbauer: Planen und Prüfen: Fünf typische Fehler beim Hausbau vermeiden

Drei Leipziger Experten in Sachen Baurecht, Finanzierung und Verbraucherschutz erklären, wie künftige Hausbesitzer fünf typische Fehler in der Planung und beim Eigenheimbau vermeiden können: Fehler 1: Baurechtliche Vorgaben nicht rechtzeitig abfragen: Am Anfang steht die Grundstückssuche. Und bereits hier kann eine Menge schieflaufen. In der Boomstadt Leipzig stehen wenige Baugrundstücke zur Verfügung – zunächst sollten Interessenten also schauen, wo es jetzt noch bezahlbare Flächen für Eigenheime gibt. Wer ein geeignetes Stück Land gefunden hat, sollte aber nicht sofort zuschlagen. Benjamin Falzmann steht in der Bauberatung der Stadt Leipzig künftigen Bauherren zur Seite. Sein Appell: „Wir empfehlen Bauherren unbedingt, sich zuallererst – also vor dem Grundstückskauf – einen Überblick über die sogenannten Baurechtszustände zu verschaffen.“ Hier geht es zum Beispiel um Bebauungspläne oder städtebauliche Erhaltungssatzungen. Liegt das Grundstück in einem Natur- oder Landschaftsschutzgebiet, einem Überschwemmungs- oder Hochwasserschutzgebiet? Missverständnisse gebe es laut Falzmann oft, weil potenzielle Käufer den Grundbucheintrag als wegweisend betrachten. „Hat man beispielsweise ein Grundstück für die Errichtung eines Einfamilienhauses erworben, das im Grundbuch zwar als ‚Bauland’ oder ‚Bauerwartungsland’ deklariert ist, aber im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch liegt, so wird ein Baugesuch keine bis sehr geringe Erfolgsaussichten haben.“ In diesem Fall darf nämlich gar nicht gebaut werden. „Es ist wichtig, die Genehmigungslage zum eigenen Grundstück zu kennen“, sagt Benjamin Falzmann, „denn für alle Rechtsverstöße im öffentlichen Baurecht trägt grundsätzlich der Grundstückseigentümer die Verantwortung.“ Beim Durchblicken des rechtlichen Dschungels kann unter anderem die Bauberatung der Stadt Leipzig helfen. Fehler 2: Finanziellen Rahmen überschätzen und zu viel zahlen: Folgenschwere Stolperfallen warten auch in der Baufinanzierung. Als Referentin für Finanzdienstleistungen für die Verbraucherzentrale Leipzig kennt Madlen Müller die Fehlerquellen. Eine davon ist das Überschätzen des eigenen finanziellen Rahmens. „Während des Hausbaus oder der Wohnungsrenovierung nachfinanzieren zu müssen, kann sehr teuer werden. Den Finanzierungsrahmen sollte man daher von Anfang an realistisch festlegen und sich während des Baus nicht überschätzen“, rät sie. Gleiches gelte für die monatliche Tilgungsrate – ist sie zu hoch, laufe man Gefahr sie nicht dauerhaft tragen zu können. Ist sie zu niedrig, zögere sich die Abzahlung hinaus. Zugleich würden Bauwillige oft die Nebenkosten unterschätzen und Chancen auf öffentliche Förderdarlehen übersehen. Beides sollte laut Madlen Müller realistisch in einen Finanzierungsplan einbezogen werden. Eine wichtige Maßnahme zur Risikominimierung ist ein ausgewogener Zahlungsplan. Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund ergänzt: „Abschlagsforderungen dürfen laut Gesetz immer nur dem Wertezuwachs des Bauwerks entsprechen. Bauherren sollten also nur das bezahlen, was an Leistung wirklich erbracht wurde. Zahlen Bauherren zu viel, ist die geleistete Überzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens verloren.“ Den oftmals vorgefertigten Zahlungsplan sollten sie daher von einem unabhängigen Experten prüfen lassen. Fehler 3: Auf ein Baugrundgutachten verzichten: Vor dem Hausbau kommt noch das Baugrundgutachten. Erik Stange ist Pressesprecher für den Bauherren-Schutzbund und empfiehlt: „Niemals bauen ohne Baugrundgutachten!“ Das sollte stets zu einem Bestandteil des Bauvertrages gemacht werden. Denn: „Der Bauherr als Grundstückseigentümer trägt das Risiko, wenn nicht oder nur mit erhöhten Kosten gebaut werden kann, weil die Boden- und Wasserverhältnisse es nicht zulassen oder das Grundstück beispielsweise mit Altlasten belastet ist.“ Nur ein Bodengutachten erlaube eine Bewertung der Baugrundverhältnisse und damit eine solide Planungsgrundlage. Das Baugrundachten schlägt allerdings mit weiteren Kosten auf die Baunebenkosten. Ein einfaches Bodengutachten kostet zwischen 500 und 1000 Euro. Wer Details zur die Beschaffenheit des Baugrunds braucht, muss mehr Kosten einplanen. In der Regel macht das Baugrundgutachten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent aller Baukosten aus. Fehler 4: Keine ausreichende Qualitätskontrolle durchführen: Drum prüfe, wer sich ewig bindet – das gilt auch für das Eigenheim. „Egal welcher Vertrag abgeschlossen wird, es ist dringend anzuraten, dass Bauherren ihre Bauverträge vor der Unterschrift durch einen unabhängigen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen lassen“, findet Erik Stange. So können benachteiligende Fallstricke im Vertrag ausgeschlossen werden. Das Projekt Eigenheim bleibt auch weiterhin äußerst komplex. „Die meisten privaten Bauherren stoßen bei der Baubegleitung an ihre fachlichen Grenzen“, sagt Erik Stange. Eine Baubegleitung und angemessene Qualitätskontrolle seien dennoch unbedingt notwendig. „Wer den Bauprozess aufmerksam überwacht, kann Mängel rechtzeitig erkennen, einem Bauverzug vorbeugen und teure Folgeschäden vermeiden. Deshalb sollten Sie sich durch unabhängige Sachverständige unterstützen lassen, die Qualität am Bau zu sichern.“ Fehler 5: Zu voreiliger Bauabnahme drängen lassen: Der Hausbau braucht viel Zeit, Nerven und Kapital. Umso ärgerlicher ist es, wenn im Nachhinein doch noch Baumängel festgestellt werden. Das lässt sich nur mit der umfassenden Qualitätssicherung vermeiden – und zwar bis zum Schluss. „Bauherren sollten sich nie zur Bauabnahme drängen lassen“, macht Erik Stange deutlich. „Die Bauabnahme sollte nur dann erklärt werden, wenn die Leistung vorher ausreichend, am besten mit sachverständiger Unterstützung, geprüft wurde und wenn sie im Wesentlichen vollständig und mangelfrei ist“, rät der Experte. Unabdingbar sei eine Vorbegehung, bei der offene Restleistungen und Mängel genau erfasst werden. Daraufhin kann der zuständige Unternehmer natürlich aufgefordert werden, die Mängel bis zur Bauabnahme zu beseitigen. Auch wenn es schwer fällt, ist hier Geduld angebracht – denn die Zeitersparnis kann sich später rächen, wenn Baumängel in der Eile übersehen oder nicht richtig ausgebessert werden. Von Juliane Groh