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Bauen in und um Leipzig Leipziger Experten erklären: Das sind fünf typische Fehler beim Wohnungskauf
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Immobilien in Leipzig: Das sind die 5 typischen Fehler beim Wohnungskauf

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11:28 10.04.2021
Zu Hause angekommen? Damit die Freude an der Eigentumswohnung lange anhält, gilt es, vor Vertragsabschluss gründlich zu prüfen.
Zu Hause angekommen? Damit die Freude an der Eigentumswohnung lange anhält, gilt es, vor Vertragsabschluss gründlich zu prüfen. Quelle: Foto: Evgeny Atamanenko/stock.adobe.com
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Leipzig

Ein Wohnungskauf ist nicht selten eine der größten Lebensentscheidungen, die manch eine oder manch einer treffen wird. Umso wichtiger ist es, den Kauf einer Wohnung in Leipzig gut zu durchdenken – und vor allem, typische Fehler zu vermeiden. Denn Fallen lauern beim Wohnungskauf in Leipzig überall. Die LVZ hat Leipziger Experten gefragt, welche Fehler am häufigsten vorkommen – und wie man sie vermeiden kann.

Wohnungskauf in Leipzig – Fehler 1: Eigenen finanziellen Rahmen überschätzen

Madlen Müller berät zu Finanzfragen für die Verbraucherzentrale Sachsen in Leipzig. Sie sagt: „Zu Beginn des Vorhabens sollte unbedingt ein Kassensturz erfolgen. Damit die Finanzierung auf sicheren Füßen steht, muss die Rate bedarfsgerecht berechnet werden, sodass man diese auch langfristig zahlen kann“, sagt die Expertin. „Vielleicht müssen Bauherren dann auch feststellen, dass eine Wohnung in der Stadt zu teuer ist, und im Umland nach günstigeren Preisen schauen.“

Während der Wohnungsrenovierung nachfinanzieren zu müssen, kann sehr teuer werden. Den Finanzierungsrahmen sollte man laut Madlen Müller also lieber zu Beginn realistisch festlegen und sich während des Kaufs nicht überschätzen.

Nicht zu unterschätzen ist hingegen der Einsatz von Eigenkapital: „Es geht auch ohne, aber günstiger wird es, wenn Käufer eine gewisse Summe in die Finanzierung einbringen. Optimal sind 20 Prozent der Gesamtsumme.“ Denn: Je höher der Anteil an Eigenkapital ist, umso weniger Kredit müssen Immobilienkäufer für die Finanzierung aufnehmen.

Quelle: falco/pixabay.com

Fehler 2: Änderungen der Lebenssituation außer Acht lassen

Wenn das Jahr 2020 eines gelehrt hat, dann, dass sich Lebenssituationen schneller und umfangreicher ändern können, als man erwartet. Gewollt oder ungewollt. Mögliche Änderungen in der eigenen Lebenssituation sollte man auch beim Immobilienkauf im Blick behalten.

Für ein junges Paar mit Kinderwunsch empfiehlt sich eine familiengerechte Wohnung mit entsprechender Infrastruktur – Kindergarten, Schulen, Freizeitangebote im Wohnumfeld. Ältere Käufer sollten hingegen auf Barrierefreiheit achten oder zumindest sicherstellen, dass es die Möglichkeit gibt, später Barrierefreiheit zu schaffen. Wichtige Anlaufpunkte wie Ärzte und Nahversorger sind ein Plus. In beiden Fällen ist eine möglichst bequeme Anbindung und gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrmitteln ratsam.

Wohnung in Leipzig kaufen – Fehler 3: Die Gemeinschaft unterschätzen

Die Krux an der Eigentumswohnung: Der Käufer erwirbt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im rechtlichen Sinne nicht „die Wohnung“, sondern „das Sondereigentum an der Wohnung, verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum“.

Antje Böhlmann-Balan ist Rechtsanwältin der Leipziger Rechtsanwaltsgesellschaft Prometheus und unter anderem auf WEG-Recht spezialisiert. Sie erläutert, was zum Wohneigentum gehört: „Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie zwingend alle wesentlichen Gebäudebestandteile wie tragende Wände, Decken, Fassade und so weiter. Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch alle gemeinschaftlichen Räume wie Flure. Hieran erwirbt man einen Eigentumsanteil, wenn man eine Wohnung in einem WEG-Objekt erwirbt.“ Nur die Räume der eigenen Wohnung – konkret der von den Wohnungswänden umschlossene Luftraum – bilden also das Sondereigentum. „Zur Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum im konkreten Objekt ist unbedingt ein Blick in die Teilungserklärung erforderlich“, rät die Anwältin.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte man beim Wohnungskauf also keinesfalls unterschätzen, denn die Gesamtheit der Wohnungseigentümer funktioniere laut Böhlmann-Balan wie eine Gesellschaft. „Sie hat üblicherweise eine Gemeinschaftsordnung, in der Rechte und Pflichten aller Eigentümer geregelt sind und fasst in Eigentümerversammlungen Beschlüsse, die auch für den Erwerber verbindlich sind.“ Bevor man Wohnungseigentum kauft, sollte man also die Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlusssammlung einsehen – um genau zu wissen, in welche Gesellschaft man sich hineinbegibt.

Anwältin Böhlmann-Balan rät darüber hinaus: „Der Verwalter, den Wohnungseigentümergemeinschaften üblicherweise haben, sollte unbedingt darüber befragt werden, ob es zwischen den Wohnungseigentümern und ihm oder untereinander in der Vergangenheit zu Streitigkeiten gekommen ist oder ob derartige Streitigkeiten derzeit bestehen.“

Quelle: rawpixel/stock.adobe.com

Fehler 4: Zustand der Bestandsimmobilie falsch beurteilen

Wer den Wohnungskaufvertrag unterzeichnet, ohne sich ausreichend informiert zu haben, läuft Gefahr, von kostspieligen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten überrumpelt zu werden. Auch bei Wohnungseigentum muss geprüft werden, ob Baulasten bestehen – durch Einsicht in das Baulastenverzeichnis beim Bauamt.

Hat der Käufer Bedenken am Zustand der Immobilie, sollte vor Abschluss des Wohnungskaufvertrags die Expertise eines unabhängigen Fachmanns eingeholt werden. Anwältin Antje Böhlmann-Balan: „Ich empfehle, dass der Erwerber vor Kaufvertragsabschluss gemeinsam mit einem Bausachverständigen die Wohnung und das Gemeinschaftseigentum besichtigt, um etwaige Baumängel aufzudecken und in dem Fall eine Absenkung des Kaufpreises zu verhandeln oder im schlimmsten Fall vom Erwerb der Wohnung abzusehen. Denn im Wohnungskaufvertrag wie im Grundstückskaufvertrag wird üblicherweise ,gekauft wie gesehen’ vereinbart. Das bedeutet, die Verkäuferhaftung wird im Prinzip auf arglistig vom Verkäufer verschwiegene und für den Käufer nicht erkennbare Mängel begrenzt.“

Potenzielle Käufer sollten sich umfassend über die bauliche Historie der Immobilie informieren: Wann wurden in der Vergangenheit Sanierungen, größere Reparaturen oder Modernisierungen durchgeführt? Was genau wurde gemacht und in welchem Umfang? Auch für die Zukunft geplante oder absehbare Investitionen am Gesamtobjekt sollten abgeklärt werden, da diese durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer finanziert werden. Besondere Brisanz erhält das Thema bei denkmalgeschützten Immobilien.

Wohnung kaufen in Leipzig – Fehler 5: Entscheidungen unter Zeitdruck und allein treffen

Egal, ob die Wohnung schon bezugsfertig ist, saniert ober überhaupt erst gebaut werden muss – zwei Dinge sollten sich Immobilienkäufer immer nehmen: Zeit und Hilfe von Experten. Die Immobilie hat man im Zweifelsfall eine lange Zeit – die Kaufentscheidung sollte nie unter Zeitdruck getroffen werden. Fehlende Vergleichsangebote oder „Abkürzungen“ bei der Überprüfung können sich später bitter rächen.

Woran erkennt der Laie aber, was ausreicht? Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund rät zum Sachverständigen – vor allem, wenn noch gebaut wird: „Die hohe Komplexität eines Eigenheimprojekts macht eine angemessene Qualitätskontrolle notwendig. Die meisten privaten Bauherren und Wohnungskäufer stoßen bei der Baubegleitung an ihre fachlichen Grenzen. Deshalb sollten sie sich durch unabhängige Sachverständige unterstützen lassen, die Qualität am Bau zu sichern.“

Außerdem sei es seiner Ansicht nach ratsam, alle Verträge vom Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen zu lassen. „Nur so können benachteiligende Fallstricke im Vertrag ausgeschlossen werden. Und nur so gehen auch Immobilienkäufer sicher, dass der Vertrag alle geltenden Verbraucherschutzregelungen enthält.“

Von Juliane Groh