Keine Angst vor der Abrechnung

So prüfen Sie Ihre Nebenkosten­abrechnung selbst – und sparen Geld

Wer seine Nebenkosten­abrechnung prüft, kann oft eine Menge sparen – denn viele der Abrechnungen sind falsch.

Wer seine Nebenkosten­abrechnung prüft, kann oft eine Menge sparen – denn viele der Abrechnungen sind falsch.

Viele Mietende würden die Nebenkosten­abrechnung am liebsten so spät wie möglich bekommen – kommt diese doch meist zu Weihnachten völlig ungünstig. Dabei ist gerade der Zeitpunkt, wann die Abrechnung eintrifft, von großer Bedeutung. Mieterinnen und Mieter sollten sich unbedingt über den festgelegten Abrechnungs­zeitraum informieren – dieser ist im Miet­vertrag notiert.

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Die Abrechnung muss dem Mietenden nämlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungs­zeitraums vorliegen. Tut sie dies nicht, darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen – so ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt (§ 556 Abs. 3 BGB). Anders verhält es sich aber mit dem Guthaben von Mieterinnen oder Mietern. Dies dürfen Mietende auch später als zwölf Monate nach der Abrechnung noch einfordern, rät „Finanztip“.

Abrechnung mit Vorjahres­abrechnung vergleichen

Wer seine Nebenkosten­abrechnung auf den Prüfstand stellt, sollte diese am besten als erstes mit der des Vorjahres vergleichen, empfiehlt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. So fallen auffällig starke Erhöhungen am schnellsten auf. Nebenkosten­abrechnungen werden übrigens immer für das Vorjahr erstellt. „Die Betriebskosten­abrechnungen, die die Mieter jetzt erhalten, betreffen noch das Jahr 2021“, erklärt Wall.

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Zwölf Monate Zeit für Einwände

Die Stiftung Warentest empfiehlt, die Abrechnung dann auf formale Fehler zu prüfen. Sind Absender und Adressat richtig angegeben und stimmt der Abrechnungs­zeitraum? Auch die Nach­voll­zieh­barkeit der Nebenkosten­abrechnungen ist den Warentesterinnen und Warentestern zufolge wichtig. Denn: Die einzelnen Positionen und auch die Gesamt­kosten der Abrechnung müssen übersichtlich und nachvollziehbar dargestellt sein. Auch die bereits gezahlten Voraus­­zahlungen müssen in der Abrechnung aufgeführt sein. Ist dies nicht der Fall, können Mieterinnen oder Mieter eine neue, überarbeitete Nebenkosten­abrechnung verlangen.

Wer Einwände bezüglich seiner Nebenkosten­abrechnung hat, sollte diese dem Vermieter laut BGB innerhalb von zwölf Monaten nach dem Eintreffen seiner Abrechnung mitteilen. „Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen“, heißt es dort. Ausnahmen dieser Regel gibt es demnach nur in speziellen Einzelfällen.

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Wurde der richtige Umlage­maßstab verwendet?

Laut Stiftung Warentest gibt es neben formalen Fehlern auch viele inhaltliche Fehler, die eine Nebenkosten­abrechnung enthalten kann. Wichtig sei vor allem zu überprüfen, ob die Abrechnung wirklich nur Posten enthält, die auf den Mietenden umgelegt werden dürfen. Verwaltungs­kosten oder Bank­gebühren, aber auch Reparatur­kosten müssen nämlich nicht von Mieterinnen und Mietern getragen werden. Der Stiftung Warentest zufolge sollten Mietende immer überprüfen, ob die in der Abrechnung aufgeführten Positionen auch im Betriebs­kosten­katalog der Betriebs­kosten­­ver­ordnung enthalten sind.

Auch sollten Mietende unbedingt sichergehen, dass der richtige Umlage­maßstab vom Vermieter angewendet wurde. Laut Deutschem Mieterbund ist nämlich die Frage, wie Kosten, die für das ganze Haus anfallen, auf die einzelnen Parteien aufgeteilt werden, ein häufiger Streit­punkt zwischen Vermieter und Mietenden.

Mieterbund: Größe der Wohnung nachmessen

Dem Mieterbund zufolge schreibt eine Verordnung etwa für die Heizkosten vor, dass „mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden müssen“ – dies kann der Vermieter einmalig im Mietvertrag festlegen. Der Rest der Heizkosten werde in den meisten Fällen nach der Wohnfläche verteilt. Andere „kalte“ Betriebskosten wie etwa Grund­steuer, Haus­reinigung oder Aufzug werden entweder nach Personen­zahl oder nach Wohn­fläche auf die Mietenden verteilt.

Da für die Berechnung der Kosten, die für das ganze Haus anfallen, oft die Wohn­fläche eine Rolle spielt, empfiehlt die Stiftung Warentest, die Größe der Wohnung nachzumessen. „Eine ordentliche Ersparnis bei den Betriebs­­kosten kann das Ergebnis sein“, heißt es. Übrigens: Wenn im Haus Wohnungen leer stehen, muss der Vermieter selbst die Neben­kosten für diese übernehmen und darf sie nicht auf die restlichen Mietenden verteilen.

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Nachzahlungs­betrag zurückhalten

Wem in der Nebenkosten­abrechnung auffällt, dass die Kosten für die Garten­pflege, die Gebäude­reinigung oder auch den Haus­meister extrem gestiegen sind, sollte beim Vermieter Einblick in die entsprechenden Unterlagen verlangen. „Der Mieter hat das Recht zur näheren Prüfung“, erklärt Wall – und dürfe demnach Rechnungen, Quittungen, Gebühren­bescheide, Arbeits­zettel und auch vom Vermieter abgeschlossene Verträge einsehen, um sich einen Überblick über die Neben­kosten zu verschaffen.

Wem die Nebenkosten­abrechnung zu hoch erscheint, der sollte also unbedingt schriftlich Widerspruch einlegen. Und keine Sorge vor unberechtigten Kosten – auch wenn in den Abrechnungen oft zu lesen ist, dass innerhalb von 30 Tagen überwiesen werden soll. „Das Gesetz nennt keine festen Fristen, bis wann eine Nachzahlung aus der Betriebskosten­abrechnung zu begleichen ist“, erklärt Wall. Wenn die Nebenkosten­abrechnung zu hoch ausfällt, können Mietende dem Fachmann zufolge „einen Nachzahlungs­betrag aber zurückhalten, bis etwaige Ungereimtheiten oder Auffälligkeiten geklärt sind“.

Für einen Widerspruch gegen die Heiz- und Warm­wasser­­kosten in der Abrechnung bieten die Verbraucher­­zentralen ein Muster­schreiben an.

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